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COMO ANALISAR OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Atualizado: 1 de mar. de 2021

Um dos principais desafios do investidor iniciante é o de analisar os fundos imobiliários, pois este mercado ainda é recente no Brasil. Uma coisa que podemos afirmar é que a variedade de indicadores e dados é positiva para o investidor, uma vez que tal variedade garante transparência e objetividade, contribuindo para uma melhor seleção dos ativos que você precisa ter em carteira.


Contudo, sem saber como analisar de maneira correta esses fundos, as informações podem gerar muitas dúvidas. Por isso, preparamos um breve guia com os tópicos que todo investidor deve analisar antes de adentrar neste universo dos FIIs.


Como analisar os fundos imobiliários para investir. Já informamos que não existe fórmula mágica de seleção automática dos melhores fundos imobiliários. Assim, é fundamental para o investidor a análise de indicadores e informações qualitativas de cada fundo. Sem ordem de importância todos os pontos abaixo devem ser avaliados.


A) Segmento de atuação. Primeiramente o investidor deve entender qual é o objetivo principal de um fundo imobiliário, ou seja, deve compreender qual é o seu segmento de atuação. Via de regra cada fundo apresenta um foco específico, atuando em imóveis de uma mesma categoria, tais como: lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, agências bancárias, dentre outros. Assim, o investidor deve saber qual é o formato de atuação da gestão de um fundo imobiliário, bem como os riscos aos quais ele está submetido. Ressaltamos que a diversificação de categorias é uma excelente forma para criar uma carteira balanceada.


B) Ativos do portfólio. O investidor deve ter em mente que o segmento de atuação afere bastante sobre o que ele deve esperar dos ativos de um FII, mas não é tudo. A nosso ver é de extrema importância que o investidor avalie a qualidade dos imóveis que forma o FII, tendo em vista alguns fatores subjetivos como o ponto de localização ou a capacidade de adaptação a diferentes inquilinos. Deve também ficar atento para a quantidade de ativos do seu fundo imobiliário. Alguns fundos são monoativos, isto é, possuem apenas um imóvel. Isso não significa que eles sejam ruins, mas que seus resultados são mais expostos a esse ativo.


C) Dividend Yield. Todos os investimentos tem como principal foco gerar ganho de capital aos seus investidores, aumentando, assim, seu patrimônio. E no caso dos fundos imobiliários um dos seus grandes atrativos é a distribuição recorrente dos dividendos, gerando fluxo de caixa. Assim, desta forma, o investidor deve sempre observar, acompanhar a rentabilidade oferecida pela fundo, em especial comparando-a com a nossa taxa básica de juros (Taxa Selic). Quanto maior o Dividend Yield, mais rentável tende a ser esse fundo. Mas isso requer certa cautela, pois alguns fundos podem oferecer ótimos pagamentos, mas possuem alto risco aos seus cotistas. Portanto, o investidor deve sempre, sempre, avaliar cada tópico deste artigo em conjunto com os demais para uma avaliação mais adequada.


D) Vacância. Este é um dos principais indicadores a serem observados, uma vez que, se o fundo está sem locatários, simplesmente não tem como gerar receita aos seus cotistas. Aqui separamos a vacância física da vacância financeira. Explicamos: Em determinados contratos, geralmente os atípicos, os inquilinos são obrigados a honrar com todos os meses do seu aluguel em caso de saída antecipada; desta forma, é possível que haja um imóvel vago, mas ainda gerando receita. O investidor deve também analisar a capacidade de reposição de locatários dos ativos dos seus fundos, pois não é porque ele tem uma boa situação hoje que o inquilino ficará ad eternum no imóvel.


E) Inadimplência. Esse indicador releva um número que está, diretamente, ligado ao departamento financeiro de um fundo, pois indica o percentual de valores em atraso por parte dos locatários. Verifica-se, em períodos de crise econômica, que é bem natural que esse indicador apresente uma piora, sendo função do gestor garantir os esforços necessários para que o fundo receba os pagamentos conforme acordado em contrato com os inquilinos. Neste índice, o investidor deve analisar tanto o número isolado do fundo (quanto menor, melhor), mas analise também de forma comparativa com o histórico desse indicador e o seu comportamento em outros fundos que sejam do mesmo segmento; e, se estiver muito acima, a gestão pode estar com problemas.


F) Preço / Valor Patrimonial. Do ponto de vista matemático, este é um excelente indicador a ser analisado pelo investidor. Trata-se da divisão do preço da cota pelo valor patrimonial total do fundo. Em suma, podemos aferir que, quando maior for o resultado, mais cara está a cota em relação ao valor em patrimônio do FII; e, se o número está abaixo de 1, isso pode indicar um desconto, tornando a compra mais atrativa. Mas, atenção!: é possível, por exemplo, que um fundo esteja caro porque o seu valor patrimonial está desatualizado. Por outro lado, se a cota está muito desvalorizada, isso nem sempre significa uma boa oportunidade de compra em razão do desconto em relação ao seu valor patrimonial.


G) Relatórios gerenciais. E como pode o investidor analisar isso tudo de um fundo imobiliários? Simples, por meio do seu relatório gerencial, que é um documento compartilhado pelos gestores mensalmente com as principais novidades sobre determinado fundo. Neste caso, a cereja do bolo é a de o investidor receber informações objetivas e atualizadas pela própria gestão. Importante!: os relatórios gerenciais são atualizados todos os meses. Assim, o investidor identificará de forma rápida a evolução de diversos números/indicadores.


Por fim, podemos concluir que se o investidor dedicar atenção especial aos pontos acima explicitados neste artigo, ele estará bem capacidade para tomar boas decisões ao investir nos FIIs – Fundos Imobiliários.


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